这篇文章，并不仅是房产投资，也是一种生活的随笔。
我出生在一个东北农村，老家的人生活水平普遍低下，一个家庭辛苦种地一年收入也就2w元左右，然后靠着辛苦打工能赚个5w元，合计收入（不算开支）一年大概收入在7w元，这还是比较好的情况。
过年回家，我父亲告诉我说，现在村子里家家户户都已经给孩子在城市里买了房，像你这样没房，没结婚的“无产阶级”，在村里子几乎是异类了。
说到这里爸爸一声感叹又说道：爸爸这辈子做的不好，既不能给儿子买房，儿子又没结婚。
听到这里我十分难过，倒不是难过父亲的情绪，而是：“通过思想的植入，用金融的手段对穷人进行剥削，是多么的残酷。说是杀鸡取卵，敲骨吸髓毫不为过。”
为了让儿子结婚，首付+装修+贷款+彩礼，大概需要150w左右，对于一个农民家庭，我不敢想象未来的日子是怎样度过。
穷人，没有决策能力。
我有个好友说：不对阿，虽然买房是一种剥削，但做选择的还是自己，所以每个人都应该对自己的选择负责。
“他们以为是自己做的选择”，我立刻说到。
我想这就是操盘人的高明之处吧，我剥削了你，还以为你是你自己选择的，跟剥削者没有关系。
这个世界，绝大部分人都是随波逐流，被人操纵。
房价多少合理？
怎么判断一个房价是否合理？中国房地产该如何走向？其实看两个指标就够了：
1.近期：租售比
2.远期：看人口流动
1.近期：租售比
从近期来看，没有什么比【房租】这个指标，更能反馈出当下房产最真实的价值了！
因为所有的数据指标，都具有迷惑性且片面，普通人根本无法判断，唯独房租是普通人用真金白银来掏钱，而且数据清晰可查。
房子，一旦脱离了居住属性，那就是金融属性，市场需要给出一个合理的估值。
那房子的估值，其实就是背后的投资价值。
那我们来做个假设。
假设你有100w人民币，你是用来投资买房子呢？还是投资无风险国债？
目前中国20年国债收益率在2.6%。
那么就可以做出一个合理的推理：
如果当前房子当前的投资回报率（也就是租售比）达不到2.6%，那么就处于一个高估值的状态。
有时候道理就是这么直白，有风险的投资，还比不上无风险的，那么我为什么还要选择有风险的投资方式？
为什么房租这个指标最能反应真实状况？
有些人各种分析，什么最低收入标准，什么平均收入了…都是扯淡。因为指标太具有迷惑性。
房租，是房东为了使房产收益最大化，所能提出的极限，是最能反映出当前房产价值的直接体现。
举个例子：新闻放出消息，国家要出台房产税。有些房东说：出就出呗，没关系，反正我把房产税加到房租里就好了。
请问这句话正确吗？答案是非常错误的。
这样的房东一定不懂微观经济学。一句话总结：商品的价格，是供需关系决定的，不是成本的决定的。
只能说成本会影响供给关系，进而会传导影响价格，但不会直接影响价格。
否则，为什么不把自己的油费也加到房租里？为什么不把养育孩子的成本也加到房租里？
所以，房租，永远是承租人所能接受的最高价格，最能代表当前房产价值。
月房租*12个月*20年 = 当前房产的估值，跟现在的房价相除等于收益率，并跟20年无风险国债收益对比，自然就知道当前房产估值是否合理。
2.远期：看人口
整体判断
首先说个基于人口的大判断：中国的平均房价，未来20年永远会处于阴跌的状态，不会好转。
2023年，全年出生人口902万人，死亡人口1110万人，第一次实现人口负增长。但是，可怕的还在后面。
1.65岁上占比为15%，大约2.1亿人口。
2.中国的城镇化人口已经达到66%，基本处于见顶。
3.中国平均寿命年龄是77岁。
任何一个国家城镇化以后，都会面临出生人口减少（有机会聊聊这里面的原因），所以出生人口每年还会继续下降。但，由于中国老龄化严重，所以死亡人口会进一步增加，那我们做个假设：
假设出生人口不变，每年还是900万人（已经非常乐观估计），那么12年后出生人口 12*900 = 1.08亿 ；
假设平均寿命不变，那么65岁以上人口在12年后全部去世。
那么12年后人口情况：1.08亿 - 2.1亿 = -1.02亿。
意味着：中国人口几乎每10年就会减少1亿人！！！试想想这会对房价产生怎样的冲击？
未来可以说遍地是鹤岗。
局部判断
整体情况虽然如此，但局部会好很多，参考日本的经验，核心城市圈的人口，几乎占据了日本的一半的人口。
例如，虽然日本人口逐年减少，但日本东京的人口每年都会增加。
所以未来会出现极度两极分化：核心都市圈会占据绝大部分人口，剩下的中国绝大部分县城会成为鬼城。
那中国呢？
中国极端的情况，要比日本更严重。为什么？日本虽然是资本主义社会，整体社会上还算公平，在日本只要你有一份正经工作就算作是公务员了。
但中国是人情社会，靠的是关系。在县城留下的都是有关系的人，跟能力大小无关，吃的是中央的转移支付。谁有关系吃的转移支付就多，没关系只能靠一点转移支付，勉强生存。
劣币驱逐良币，长此以往，有能力的人都会往更公平的大城市上寻找更好的生存空间，自然在人口分布上，会比日本更加的极端。
所以，中国的人口未来会集中在以下四个片区：
- 长三角经济区
- 珠三角经济区
- 成渝经济区
- 京津冀经济区
另外超级省会城市也是普通人可以考虑的，比如：武汉、西安、长沙、沈阳等。
不过我依然强烈推荐前面四个经济片区！
为什么？因为省会本质上跟县城没有区别，依然是关系户生存舒服的地方，只不过人口虹吸了周边的地级市，所以人口并不会下降，但是整体人口素质会逐年下降，且关系文化跟县城差别不大。
所以四个核心经济片区的核心房产，基于人口流动水平，还是可以购买的，前提是要达到一个合理的估值。
一些问答
房地产处于什么阶段？
我们还是拿日本举例，自1991年日本房地产崩盘，到真正到达底部，大概花了10年的时间，然后在底部又横盘了大概5年时间。
中国自2020年三条红线以来，已经过去了3年。不过按照现在的房价评估，目前整体价格还是偏高了大概30%左右。
不过，考虑到中国要比日本大很多，而且既得利益者不少，所以经济恢复上要比日本快很多，真正达到底部用不上10年的时间。
但是，要购买也是购买大经济片区的核心房产，别的肯定会持续阴跌，不会停止。
拿日本举例，日本东京郊区的房子的价值，也不过是【月房租*12个月*15年】，而东京核心区域的房子价值在【月房租*12个月*30年】。
如何看待大城市人口净流出？
日本当年经济危机也造成了大量失业，很多人被迫离开了城市回到了农村老家。没办法嘛，城市找不到工作，生活总要继续。
但是别担心，一旦经济恢复后，那些曾经回老家的人，还会回到大城市。群体是很聪明的，都会待在有利于自己生存的地方，不以个人意志为转移。
中国房价还会继续大跌吗？
目前房价按照最高点已经跌去了30%，未来还会继续大跌吗？
不会了。
针对个体，首付就是30%，已经跌没了，如果再跌下去，个体就会触发断供潮了。所以30%是个体的极限了，未来肯定会让个体逐渐还款，然后逐渐阴跌，以避免触发系统性断供潮的风险。
针对企业，很多的大规模资金流转，都是以房子作为抵押物，尤其是房企。房价下跌会造成资不抵债，进而导致企业大量破产，也会触发系统性金融风险。
现在就连中国房企龙头万科都出现了问题，就可见现在的金融风险有多么大，再跌下去不敢想象了。
所以，未来不会暴跌，只会慢慢阴跌。
总结
房子整体趋势会持续下跌，但核心经济片区的核心房产，也许再等几年后，通过合理估值判断后，还是具有一定的购买价值，不过想要实现过去10年那样的增长，已经不可能了。